Nie chcemy mieszkać na Oruni
Autor: p.olejarczyk, Data publikacji: 2011-10-02 15:50:00
Niebezpieczna i patologiczna okolica, zły stan techniczny budynków, brak placów zabaw – to opinie na temat Oruni, które agenci nieruchomości bardzo często słyszą od swoich klientów. Efekt takiego postrzegania dzielnicy? Mimo, że ceny tutejszych mieszkań są dużo tańsze niż w innych rejonach Gdańska, trudno znaleźć na nie nabywców.
Ulica Żuławska, 43 metry kwadratowe, dwa pokoje – 165 tysięcy złotych. Jeszcze niedawno cena była wyższa o 25 tysięcy. – Niestety, zła fama, jaka krąży o Oruni robi swoje. Mało kto szuka tu mieszkania. To co może przyciągnąć ludzi to tylko niższa cena – mówi Jerzy Wiśniewski, który ofertę sprzedaży swojego oruńskiego mieszkania wystawił już jakiś czas temu na kilku trójmiejskich portalach. Póki co, telefon praktycznie nie dzwoni.
- Rzeczywiście, Orunia może konkurować z innymi dzielnicami Gdańska tylko ceną. W wielu przypadkach to jedyny sposób na to, aby klient w ogóle zainteresował się ofertą z tej części Gdańska – mówi Maciej Ziółkowski, agent nieruchomości z firmy Metrohouse & Partnerzy.
I podaje przykłady „różnicy cen”.
- 40-metrowe mieszkanie na Związkowej „chodzi” za 175 tysięcy złotych, podobny lokal na Przymorzu kosztuje zdecydowanie więcej, nawet 240 tysięcy. Ulica Równa, 3 pokoje, 70 m2, wysoki standard, stosunkowo nowe budownictwo – 300 tysięcy złotych, analogiczne mieszkanie na Zaspie – 450 tysięcy złotych.
- Na Oruni dwupokojowe mieszkania w niskiej zabudowie można już kupić poniżej 200 tysięcy złotych, czyli wyraźniej taniej niż podobne oferty z Przymorza, Zaspy, czy Oruni Górnej. Tam klienci muszą liczyć się z wydatkiem rzędu 260 tysięcy złotych – mówi Magdalena Cebula, specjalista ds. obrotu nieruchomości w firmie Tyszkiewicz Nieruchomości.
- Przykładowe oferty: 65 m2 na Przyjemnej w bardzo dobrym stanie - 230 tys. zł, 41 m2 na Podmiejskiej to 205 tysięcy, 30 metrowa kawalerka na Trakcie Św. Wojciecha - 129 tysięcy. To są ceny, których próżno szukać w wielu częściach Gdańska – dopowiada przedstawicielka Tyszkiewicz Nieruchomości.
Skąd biorą się takie różnice w cenach?
- Wielu naszych klientów zniechęca już sama nazwa: Orunia, czy też Orunia Dolna. Bardzo silne są przekonania większości osób, że jest to teren z dużym nagromadzeniem zjawisk patologicznych i dużej przestępczości – odpowiada Cebula. - Ważnym argumentem podnoszonym przez poszukujących mieszkań jest to, że nie chcą wychowywać w takich warunkach swoich dzieci. Oczywiście, większość tych opinii jest w dużej mierze przesadzona i nieprawdziwa, ale tego typu postrzeganie tej dzielnicy dominuje wśród wielu ludzi.
Jak mówi przedstawicielka agencji Tyszkiewicz Nieruchomości, klienci często wskazują na jeszcze jeden mankament Oruni – brak placów zabaw.
- Negatywne, często w żaden sposób niepotwierdzone stereotypy o dzielnicy to jedno, ale są też inne kwestie, które sprawiają, że ludzie nie chcą mieszkać na Oruni. Taka sytuacja: ktoś kto nie zna tej dzielnicy, przyjeżdża obejrzeć tu mieszkanie. I jedzie przez Trakt Św. Wojciecha, mija ulicę Dworcową. I co widzi? Obdrapane kamienice, brudne podwórka, pierwsze wrażenie jest naprawdę nieciekawe – przekonuje Ziółkowski.
Stan techniczny wielu tutejszych budynków, to zdaniem agenta, kolejny argument „na nie” dla ludzi, którzy szukają mieszkania. – Oruńskie kamienice potrzebują gruntownych remontów, bywa i tak, że trafiają się zagrzybione, a nawet zarobaczone lokale – dodaje przedstawiciel MetroHouse & Partnerzy.
O tym, że osoby szukające mieszkania w Gdańsku wolą omijać Orunię, świadczy również tegoroczny ranking, przygotowany przez doradców agencji Metrohouse & Partnerzy. Działający na terenie Trójmiasta agenci wypełnili ankietę na temat rejonów Gdańska, które najczęściej są odrzucane przez ich klientów.
W tym swoistym antyrankingu zwyciężył Nowy Port, drugie, mało chlubne miejsce zajęła właśnie Orunia (w ubiegłorocznym rankingu była na miejscu pierwszym, najgorszym), trzecia była Przeróbka, czwarte na liście były Rudniki. Aż 68 procent klientów Metrohouse i Partnerzy odrzuciło Orunię jako miejsce, w którym mogliby zamieszkać.
Osoby, które chcą sprzedać mieszkanie na Oruni, doskonale zdają sobie sprawę (jeżeli nie, ich optymizm szybko jest weryfikowany przez rynek) z tego jak postrzegana jest dzielnica. Niektórzy więc chwytają się zabiegów „marketingowych”.
- Ulice Raduńska, Perłowa, czy Granitowa są położone na Oruni, ale ludzie, którzy mają tu mieszkania do sprzedania, często piszą w ogłoszeniach: Orunia Górna. Liczą, że w ten sposób przyciągną potencjalnych klientów. Wiadomo, „Górna” jest kojarzona zupełnie inaczej niż „Dolna” – mówi Mirosław Literski, kierownik oruńskich osiedli Gdańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
Zdaniem agentów nieruchomości, taka taktyka raczej nie przynosi większych korzyści.
- Od kilku lat widoczne są starania, by zmienić stereotypowe postrzeganie tej części Oruni, która jest zarządzana przez GSM. Niestety zostaje kwestia budownictwa, czyli wielka płyta i wieżowce, co oznacza określony standard i nic ponad to – komentuje specjalistka ds. obrotu nieruchomości w Tyszkiewicz Nieruchomości.
Jej zdaniem, najgorzej postrzeganą częścią Oruni jest rejon „za torami” i ciąg Traktu Św. Wojciecha.
Co musi się zmienić, aby szukający mieszkania w Gdańsku przychylniejszym okiem patrzyli także na Orunię?
- Dzielnica musiałaby być inaczej postrzegana. Aby tak się stało, musi mieć miejsce szereg realnych zmian. Przede wszystkim rewitalizacja społeczna i „twarda”, związana z nowymi inwestycjami. Muszą powstać nowe place zabaw, musi zwiększyć się oferta dla dzieci i młodzieży. Tym wszystkim działaniom musi towarzyszyć kampania promocyjna – odpowiada Cebula.
- Na początek wystarczyłoby, aby miasto wzięło się za odnowienie kilku, kilkunastu kamienic. Tak aby te budynki nabrały innego wyglądu, aby stały się wizytówką dzielnicy. Orunia to wspaniałe miejsce, doskonale skomunikowane, mające piękny Park. Nie jest więc tak, że są tutaj same wady i nie warto tutaj mieszkać – twierdzi Ziółkowski.
Ale jak prorokuje agent Metrohouse i Partnerzy, potrzeba przynajmniej 10 lat, aby o Oruni zaczęło mówić się inaczej niż dotychczas.
- Myślę, że w przeciągu kilku lat zostanie położony nacisk na zmianę wizerunku niezagospodarowanych terenów Dolnego Miasta. A jak to się stanie, to nie ma rady, rynek wymusi też zmianę na położonej tuż obok Oruni.